持ち家で一人暮らし。老後は住み続ける？　売って住み替える？

• 修繕の計画屋根・外壁・水回りの手入れの時期と費用の見込み
• 暮らしやすさ手すり・段差の解消など（要介護の認定を受けると、介護保険の住宅改修を使える場合がある）
• 緊急連絡先倒れたときに連絡を受けてくれる人や契約先
• 家の行き先亡くなったあと、家を誰に残すか、売って寄付するか（遺言で決める）

60歳以上の方向けに、家を担保にして毎月は利息だけを払う住宅ローン（住宅金融支援機構と提携する金融機関の【リ・バース60】）もあります。リフォームや住み替えの資金には使えますが、生活資金には使えません（2025年4月現在のパンフレット）。

自分が住んでいる家を売ったときは、一定の条件で、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。住まなくなった家でも、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売れば対象になります（国税庁 No.3302・令和8年4月1日現在）。

親子や夫婦など特別な関係の人に売った場合は対象になりません。施設に入ってから売るなら、入居した時期から逆算して売る時期を考えておくと、特例を使える期間を逃しにくくなります。

ここに注意判断能力が十分でなくなると、ご本人が売買の契約を結べなくなります。家庭裁判所が選んだ成年後見人が売ることはできますが、ご本人の住まいだった家を売るには家庭裁判所の許可が必要です（民法859条の3）。元気なうちに売る時期を決めるか、任意後見契約で売却を任せる人と範囲を決めておくと、希望どおりに進めやすくなります。

皇寿終活保証協会の実質無料コース（入会金 0円（お持ちの不動産の売却益と相殺で実質無料）／月会費 5,500円）は、安心コースと同じ内容（入院・施設入居の身元保証、緊急連絡先、亡くなったあとの手続き・葬儀・納骨など）を、ご自宅の売却をグループの皇寿不動産にお任せいただく方に限り、入会金を売却益と相殺して実質無料でご提供するものです。月会費は別にかかります。※施設利用料が月15万円を超える場合は、超過分2か月分を契約金に加算します。

皇寿不動産は、施設への入居に伴うご自宅の売却を専門にしています。住み替え先や入居先のご相談、身元保証、売却を一つの窓口で進められます。

1. 1家の状態を確かめる名義・権利証・固定資産税の通知書・境界
2. 2希望を決める住み続けるか、いつ頃住み替えるか
3. 3価格の目安を知る査定を取り、老後資金の計画に入れる
4. 4任せる先を決める判断が難しくなったときの売却を誰に任せるか（任意後見など）
5. 5保証と死後のことを決める入院・入居の保証人と、亡くなったあとの家の扱い